전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하는 데 중요하지만, 둘 중 하나만으로 충분한 것은 아닙니다. 입주일과 신고 시점, 등기부상 선순위 권리를 함께 살펴야 합니다.
대항력은 입주와 전입신고를 갖춘 다음 날부터
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖춥니다. 다만 효력은 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생하므로, 그 사이에 집주인이 근저당권을 설정하면 권리 순위가 불리해질 수 있습니다. 계약 당일이나 입주일에 등기부등본을 확인하고, 입주 후에는 가능한 한 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기거나 실제 점유를 잃으면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
확정일자는 우선변제권의 요건
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 대항요건과 확정일자를 모두 갖추면 경매 등에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 다만 선순위 담보권이나 조세채권 등이 있으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 확정일자만 먼저 받아도 대항요건이 갖춰지기 전에는 우선변제권이 완성되지 않으므로, 계약 직후 확정일자를 받고 입주·전입신고도 챙기세요.
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 같은 날 받아야 하나요?
반드시 같은 날일 필요는 없습니다. 다만 우선변제권을 갖추려면 두 요건을 모두 충족해야 하므로, 계약 후 확정일자를 받고 실제 입주와 전입신고를 지체하지 않는 편이 안전합니다.
확정일자를 받으면 보증금 전액이 보장되나요?
아닙니다. 확정일자는 배당 순위에 영향을 주는 요건일 뿐, 보증금 반환을 보증하지 않습니다. 계약 전 등기부의 근저당권·압류 등과 보증금 규모를 함께 확인해야 합니다.