전세계약 전에는 등기부등본으로 집주인이 누구인지뿐 아니라 보증금보다 먼저 변제될 수 있는 권리가 있는지 살펴야 합니다. 다만 등기부만으로 모든 위험을 확인할 수는 없어 추가 확인도 필요합니다.
갑구와 을구에서 확인할 내용
갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가처분 등 소유권 관련 사항을 확인합니다. 계약 상대방이 등기상 소유자와 같은지 대조하고, 공동소유라면 계약에 필요한 동의나 위임이 있는지도 확인하세요. 을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 설정일과 채권최고액을 살피되, 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않을 수 있습니다. 선순위 권리와 보증금을 함께 고려해 주택의 가치로 감당 가능한지 신중히 판단해야 합니다.
등기부 확인은 한 번으로 끝나지 않아요
등기부는 발급 시점의 정보이므로 계약 전 최신본을 확인하고, 계약 체결일과 잔금 지급 직전에도 변동이 없는지 다시 살펴보는 편이 안전합니다. 또 등기부에 나타나지 않는 선순위 임대차나 세금 체납 등은 별도로 확인해야 합니다. 등기부에 임차인 표시가 없다는 이유만으로 선순위 임차인이 없다고 단정하지 말고, 임대인에게 기존 임대차와 보증금 현황을 묻고 확인 가능한 자료를 요청하세요.
자주 묻는 질문
근저당 채권최고액이 보증금보다 크면 계약하면 안 되나요?
그 사실만으로 계약 가능 여부가 정해지지는 않습니다. 주택의 시세, 실제 채무, 다른 선순위 권리와 보증금을 함께 따져야 하며, 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 크다면 계약을 재검토하는 것이 좋습니다.
계약 후 등기부에 새 근저당이 생기면 어떻게 하나요?
계약서에 잔금 전 권리변동 금지 특약이 있는지 확인하고, 임대인에게 즉시 사실관계와 조치를 요구하세요. 특약 위반이나 계약 해제 가능성은 계약 내용과 구체적 사정에 따라 달라집니다.